Problemy Gdyni z rynkiem nieruchomości. Śródmieście się wyludnia, mieszkańcy wyprowadzają się do gmin ościennych

Nieruchomości w Gdyni drożeją

Jak wygląda obecnie rynek nieruchomości w Gdyni? Przyjrzeliśmy się najpopularniejszym polskim stronom ogłoszeniowym oraz opiniom ekspertów. Według raportu Expandera, jeszcze rok temu średnio za m2 mieszkania w Gdyni musieliśmy zapłacić 8 tys. zł, co wobec dzisiejszej ceny - 10 tys. zł za m2 - daje 20 proc. wzrost. Najtaniej, jeżeli chodzi o średnią cenę, jest w północnych dzielnicach Gdyni - tam za m2 zapłacimy nawet kilka tys. złotych mniej, niż w Śródmieściu i Orłowie.

Drogo jest także na rynku najmu. W Gdyni za wynajem 70 m2 mieszkania zapłacimy średnio 2400 zł, mieszkanie o wielkości 50 m2 to z kolei koszt około 2100 zł. Gorzej sprawy mają się w przypadku nowych inwestycji deweloperskich, tam za wynajem mieszkania o powierzchni 60 m2 zapłacić trzeba nawet 3 tys. zł. Również w tym przypadku ceny w Śródmieściu i Orłowie są o wiele wyższe.

Mieszkańcy przenoszą się na granicę lub wyjeżdżają z Gdyni. Co może zrobić samorząd?

Atrakcyjna lokalizacja miasta to nie tylko same plusy, bliskość morza przynosi Gdyni również wyzwania, a jednym z nich jest obecna sytuacja na miejskim rynku nieruchomości. Podobne problemy mają również inne duże miasta w Polsce. Ceny mieszkań w Gdyni, Warszawie, Gdańsku i Krakowie od dłuższego czasu utrzymują się na wysokim poziomie. Rosnące ceny są problemem nie tylko dla mieszkańców, jak słyszmy w gdyńskim Urzędzie Miasta, traci na tym również samorząd.

- Wyludnianie się dzielnic śródmiejskich jest potencjalnym problemem - przyznaje Michał Guć, wiceprezydent Gdyni ds. innowacji. - W miejsca mieszkań powstają biura czy lokale przeznaczone na krótkoterminowy wynajem. Dostępnym dla miasta narzędziem jest tworzenie takich planów zagospodarowania przestrzennego, które przewidują mix-use: lokowanie w śródmieściu różnych funkcji, które sprawiają, że centrum miasta żyje całą dobę. Ponadto warto też zwrócić uwagę na pojawiający się trend upowszechniania się najmu długoterminowego oraz zakupów mieszkań w centrum „na starość” przez lepiej sytuowanych materialnie gdynian. To pozytywny objaw. Zjawisko przenoszenia się mieszkańców do sąsiednich gmin jest bolączką wszystkich dużych miast. To samo dzieje się w Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu czy Krakowie. Tańsze działki budowlane, leżące w większej odległości od centrów, pozwalają obniżyć wydatki na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych, co jest ważne, zwłaszcza dla ludzi młodych. Problemem jest fakt, iż automatycznie stają się oni podatnikami w swojej nowej gminie zamieszkania. Tymczasem, z usług publicznych chcieliby korzystać w mieście, mimo że nie odprowadzają tu podatków - dodaje zastępca Wojciecha Szczurka.

Co zatem zrobić w przypadku, gdy mieszkańcy, których nie stać już na życie w Gdyni, nie płacą tu podatków, ale nadal w mieście pracują i korzystają z gdyńskiej infrastruktury? Jaki miasto ma plan na dzielnice ościenne typu Chwarzno-Wiczlino, gdzie również w ostatniej dekadzie, zamieszkały tysiące gdynian? Odpowiedzi na te pytania bardzo chcieliby poznać gdyńscy społecznicy.

- Gdynia jest bardzo atrakcyjnym miejscem dla inwestorów, ale coraz bardziej niedostępnym dla mieszkańców - mówi Sławomir Januszewski ze Stowarzyszenia Bryza. - Deweloperzy w Śródmieściu budują mieszkania nieosiągalne cenowo dla większości osób. Obserwujemy exodus gdynian do gmin ościennych. Ekipa rządząca Gdynią nie jest zainteresowana losem mieszkańców z przeciętnym stanem posiadania. Zamiast tego, starają się zbudować miasto wyglądające atrakcyjnie, ale w którym będzie miejsce tylko dla osób zamożnych. Miasto nie bierze pod uwagę konsekwencji tego myślenia. Śródmieście starzeje się w zastraszającym tempie i już niedługo może zacząć całkowicie zamierać. Drobny biznes, usługi i inne tego typu działalności będą miały coraz większy problem, jeżeli ludzie będą do niego przyjeżdżać tylko do wynajmowanych na weekendy apartamentów.

Jako przykłady działań miasta w dzielnicach ościennych gdyński magistrat przywołuje chociażby szereg inwestycji drogowych, które są lub będą zrealizowane.

- To m.in. rozbudowa ul. Chwarznieńskiej w Gdyni poprzez budowę buspasa w kierunku Śródmieścia wraz z budową węzła przesiadkowego w postaci parkingu buforowego typu Park and Ride, budowa ul. Cynamonowej, Bazyliowej, Goździkowej i Pokrzywowej oraz drogi dojazdowej do Góry Donas, przebudowa układu drogowego wraz z budową wiaduktu w ul. Płk. Dąbka, budowa wiaduktu drogowego w ciągu ul. Puckiej nad torami kolejowymi - wylicza Michał Guć. - Budujemy drogi wraz z infrastrukturą w Wielkim Kacku, węzeł integracyjny transportu publicznego przy przystanku PKM Gdynia. Ponadto realizowanych jest szereg mniejszych inwestycji infrastrukturalnych, zarówno wskazanych przez Rady Dzielnic, jak i przez mieszkańców w ramach Budżetu Obywatelskiego. Budowana jest również infrastruktura społeczna, np.: rozbudowa szkoły w dzielnicy Chwarzno-Wiczlino, kolejne Przystanie – domy sąsiedzkie w dzielnicach: Mały Kack, Witomino, Pustki Cisowskie-Demptowo, Cisowa. Powstaje też drobna, ale jakże ważna infrastruktura rekreacyjna: boiska, place zabaw, siłownie zewnętrzne.

Mieszkania w zasobach gminy. Gdynia pójdzie śladem europejskich miast?

Miasto dysponuje ponad 5 tysiącami lokali, część mieszkańców właśnie w tym upatruje nadziei i możliwości na przyszły rozwój mieszkalnictwa w mieście. Czy Gdynia powinna inwestować w np. mieszkania budowane za pomocą partnerstwa publiczno-prywatnego? Czy może miasto same powinno wejść w rolę dewelopera? Wątpliwości co do takich działań nie mają społecznicy.

- Czy będziemy pozwalać na to, żeby coraz więcej mieszkańców Gdyni przenosiło się do dzielnic ościennych lub przeprowadzało do innych miast? - pyta Sławomir Januszewski. - Czy spróbujemy powstrzymać ten proces i zaczniemy skupiać się na tym, jak planować miasto oraz budować mieszkania miejskie? Te właśnie mieszkania są dla Gdyni ratunkiem, jednak przez ostatnie 10 lat, samorząd wybudował ich zaledwie 30 z zapowiadanych ponad 180. Istnieje cała gama narzędzi, przy pomocy których Gdynia mogłaby budować mieszkania. Jednak miasto nie jest tym zainteresowane. To tylko pokazuje, jakie priorytety w tym zakresie mają władze miasta. Stwarzają idealne warunki dla wąskiej grupy zaprzyjaźnionych deweloperów, którzy wygrywają praktycznie wszystkie przetargi na zakup gruntów. Powstają kolejne apartamenty, których ceny są horrendalnie wysokie. Bryza proponuje, aby zamiast wyprzedawać kolejne nieruchomości na praktycznie każdej sesji rady miasta, Gdynia weszła częściowo w rolę dewelopera i sama, nawet na małych działkach, próbowała budować kameralną mieszkaniówkę, w której co najważniejsze, mogli by mieszkać gdynianie - zaznacza społecznik.

Aktualny zasób mieszkaniowy Gminy Miasta Gdyni tworzy 5 336 lokali gminnych:

• 3 590 lokali mieszkalnych w budynkach wspólnot mieszkaniowych,
• 1 503 lokali mieszkalnych w budynkach gminnych,
• 161 lokali mieszkalnych w 57 innych budynkach mieszkalnych (np. Skarb Państwa, czy przymusowy zarząd),
• 12 mieszkań wspieranych i 13 mieszkań chronionych znajdujących się w zasobach administrowanych przez Miejski Ośrodek Pomocy Społecznej,
• 3 mieszkania wspierane i 1 mieszkanie zapewniające warunki do prowadzenia rodzinnego domu dziecka,
• 24 lokale mieszkalne w budynkach oświatowych,
• 18 pomieszczeń tymczasowych,
• 11 lokali kryzysowych przeznaczonych do czasowego zasiedlenia dla osób, które w wyniku zdarzeń losowych, takich jak np. pożar czy podtopienie, musiały opuścić swoje miejsce zamieszkania.

Gdynia wiosną oddała do użytku i zasiedliła nowy budynek komunalny z 30 mieszkaniami. Przedstawiciele gdyńskiego samorządu w rozmowie z nami deklarują, że dostrzegają, coraz bardziej palący, problem braku mieszkań komunalnych, w szczególności takich, które mogą zapewnić satysfakcjonującą jakość życia osobom z niepełnosprawnościami oraz gdynianom i gdyniankom w wieku senioralnym. Jak obiecują, blok komunalny przy ul. Dickmana nie będzie ostatnim w tego typu standardzie, jednak to nie budowa tego rodzaju obiektów ma być tutaj największym wyzwaniem, zdecydowanie trudniejsze jest znalezienie gminnych działek, na których można tanio wybudować nowy budynek.

- Ukończona budowa i projektowany budynek to objawy realizacji nowej gdyńskiej polityki mieszkaniowej. Należy w ten trend wliczyć również proces nabywania mieszkań przez miasto na wolnym rynku oraz zamrożenie od 2016 r. możliwości wykupu lokalu komunalnego przez najemcę. Przewiduje się budowę kolejnych budynków komunalnych. Przedmiotem analizy są możliwe lokalizacje takiej zabudowy. Szukając lokalizacji zwracamy uwagę na takie czynniki jak odległość od infrastruktury miejskiej, ale i dbałość o to, aby nie powstało osiedle o nadmiernej koncentracji zasobu komunalnego. Przyświeca nam idea rozproszenia budynków komunalnych w miejskiej tkance - deklaruje Michał Guć.

Nie wiemy natomiast, jak i czy w ogóle miasto zamierza bronić się przed powstającymi co rusz w Gdyni apartamentowcami. - Ten problem dotyczy praktycznie wszystkich dużych miast w Polsce i na świecie. Największy jest w tych, które są najbardziej pożądanymi miejscami do życia i wypoczynku, np. Gdyni. W innych krajach, uruchomiono narzędzia prawne, które pozwalają ograniczać to zjawisko. W Polsce nie słychać o tym, by rząd i parlament miały takie plany - kwituje wiceprezydent Gdyni.

Jaka będzie przyszłość mieszkalnictwa w Gdyni?

Czy Gdynia planuje budować mieszkania przy pomocy partnerstwa publiczno-prywatnego? Co z pomysłem, aby w umowie sprzedaży gruntów z deweloperami, miasto gwarantowało sobie proc. mieszkań w nowym budownictwie?

- Analizujemy takie możliwości od strony prawnej. Na chwilę obecną jest za wcześnie, by zadeklarować jaka będzie decyzja. Te zapisy są obecnie przedmiotem szczegółowych analiz Wydziału Nieruchomości i Geodezji UM - słyszymy.

Krytycznie do gdyńskiej polityki mieszkaniowej podchodzą społecznicy. Zapowiadana przez miasto ofensywa komunalna nie znajduje w ich oczach potwierdzenia w faktach.

- Mieszkanie w Gdyni jest traktowane jak zwykły towar, a jego rolą jest także zaspokojenie podstawowej potrzeby życiowej. Mieszkańcy nie korzystają na tym, że miasto sprzedaje grunt, deweloperzy budują wyłącznie w standardzie premium, bo te mieszkania w dużej części trafiają do osób spoza społeczności gdyńskiej. Nasz problem to fakt, że nie budujemy gdyńskiej tożsamości - podsumowuje działania miasta Januszewski.

Przypomnijmy, że otwarty w kwietniu tego roku blok komunalny to w Gdyni praktyka, która wróciła po latach. Polityczni oponenci gdyńskiego ratusza nie raz zarzucali mu, że Gdyni nie interesuje budowa mieszkań komunalnych. Mieszkania przy ul. Dickmana były pierwszą gdyńską inwestycją komunalną od lat. Niedawno miasto ogłosiło zamiar budowy kolejnego bloku, tym razem na skrzyżowaniu ul. Turkusowej i ul. Dąbka. Docelowo ma w nim zamieszkać 20 rodzin. Obecnie jest on w fazie projektowania.